[부동산/건설] 8.4 공급대책 알아보기 - 공급지역과 수혜주 보고가세요

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2028년까지 서울/수도권에 13.2만가구를 공급하는 추가 공급대책 발표

 

* 향후 8년간 2014~2019년 연평균 공급량의 4.4%가 증가하는 효과  

* 소외됐던 건설업종의 강한 반등 예상, 장기적으로 Q ↑, C ↓ 효과를 입을 기초건자재(시멘트, 철근) 업종의 수혜가 더 클 것, 임대주택 리츠 역시 성장 예상 

 연간 분양물량의 4.4%가 추가 공급되는 대책: 8월 4일 발표된 주택공급 대책의 주요 내용은

① 정부 소유 유휴부지의 신규택지화(3.3만 세대, 태릉골프장 부지 등),

② 용적률 상향 및 기존사업 고밀화(2.4만 세대, 3기 신도시 포함),

③ 재건축 용적률 상향 및 공공재개발 활성화(7만 세대, 공공참여형 고밀재건축으로, 용적률을 300-500%로 완화하는 대신 증가 용적률의 50-70%를 기부채납으로 환수),

④ 규제 완화로 도심공급 확대(0.5만 세대, 노후 공공임대 재정비) 등으로, 향후 8년간 13.2만 세대를 서울/수도권에 추가 공급한다. 2014~2019년 전국 연평균 분양물량 기준 4.4%, 서울/수도권 분양 기준 10%에 달한다

 

민간 재건축 활성화는 의문이나 그 외 공급 증가 기대: 그간의 수요 억제에서 지난 5월 6일 “수도권 주택공급 기반 강화 방안”으로 공급 병행의 신호를 보낸 이후, 이번 공급 대책에서 책 전환 기조를 분명히 했다.

민간 재건축의 용적률 상향을 통한 공급은 공공 참여 및 증가 용적률의 50-70%를 기부채납으로 환수한다는 점에서 조합이 적극적으로 나설 가능성이 낮아, 핵심지역의 집값 안정에 큰 효과를 기대하기 어렵다.

그럼에도 3기 신도시 용적률 상향, 유휴 국가시설 부지 활용, 임대아파트 재건축 등의 실행 가능성은 높고 이 외에도 대출 규제와 임대차 3법 시행 등 전방위적인 정책이 점차 시행됨에 따라 7월에 보였던 실수요자 위주의 불안심리는 다소 누그러질 가능성이 높다.

이로써 지난 5월 6일에 발표했던 서울 도심 주택공급 7만호와 사전청약 확대분까지 고려하면 총 26.2만호의 공급이 추가된다. 

 

Q(물량) ↑, C(원가) ↓의 기초 건자재 수혜, 공공지원 임대주택 리츠 성장: 건설업종의 big cycle을 제공했던 2014~2019년 연평균 분양물량 37만세대 대비 이번 대책으로 인한 추가 분양 규모는 연평균 4.4% 수준이며 과거 대비 공공성이 훨씬 강조되는 상황이다.

따라서 자이에스앤디와 같은 일부 특화 건설사 외에 일반 건설사들에게 새로운 up-cycle은 어렵다. 단 분양물량 위축이라는 기존 우려 감안 시 이번 대책이 최소한 top-line 감소의 리스크는 해소시켜주는 요인이기에 역사적 최저 valuation인 건설업종의 강한 단기 반등이 예상된다. 

더불어 우리는 사업성과 무관하게 절대적인 주택 공급량 증가만으로도 수혜가 확실한 기초 건자재와, 정부의 공공지원 임대주택 지원의지가 확인돼 성장 가능성이 높은 임대주택 리츠에 주목한다.

시멘트와 철근업종은 Q(물량)가 증가하는 가운데, consolidation으로 player가 제한적인데다, 유연탄 등 주요 원자재 가격이 급락하며 이익 개선을 누릴 전망이다.

장기간 소외됐던 기초건자재 업종은 이번 대책을 계기로 밸류에이션 정상화가 예상된다.

슬래그 시멘트 합병을 통한 시장 지배력 강화와 폐열발전/ESS를 통해 원가 경쟁력이 제고된 쌍용양회 (점유율 23%로 1위), YK스틸을 인수하며 시장 지배력을 강화할 대한제강에 주목한다. 

 

출처 : 삼성 이경자, 백재승

 

 

 

 

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